经常留意加拿大地产网MLS的朋友会注意到一个现象，每逢春夏季节看不到上市的农田出售，这是何故呢？

农田是特殊商品，其上的农作物具有很强的时间性，因而优质良田往往要等到秋冬季节农民才愿意出售，试想一下，如果刚播下的种子如今发了芽，如果此时决定卖出显然舍不得那绿油油的庄稼，不如等收割后再卖合算，否则损失相当可观。举例来说，假设您有1000亩良田全部种上大豆，现在6月初基本幼苗出齐，只要再熬几个月，不需要什么额外投资，您就可以收获了，不算帐不心疼，您知道现在当空地卖出总共损失多少吗？

国内炒期货的人知道今年大豆期货价达到每吨4200多元人民币，相当于600多美元每吨，事实上去年加拿大唐人公社大豆收购价$450美元每吨，今年农产品全世界涨价，本地收购价估计能达到$500 多美元每吨。农民都知道一亩地种修改过基因的大豆产量可以达到400公斤以上，普通大豆某产300公斤不成问题，事实上90%以上种植的是改基因大豆。保守地算1000亩地的年产值 = 1000亩 x 0.4顿/亩 x $450美元/顿 = $180,000美元，扣除种子投入以及采收干燥成本，纯利16万美元不成问题。

看到了吗？如果您现在决定卖出土地，每千亩损失高达16万美元！心疼吧？所以即便您春夏季节动了卖地的念头，您也要忍到秋天再说，或者您跟买家协商，现在签的OFFER合同中，将交割日期Close Date推迟几个月或半年以上，想必对方会理解的。在大城市买过房的都知道，Close date很少迟于Offer正式生效一个月的。面对农田交易，半年左右的延后交割是不是看起来，有点像期货交易？

每年都有相当数量的农场主达到退休年龄，除了其中部分不服老的会拿着退休金继续耕种几年外，其他人会选择将土地产权廉价卖给子女，以避免将来继承遗产税，子女因另有高就或其他原因不愿继承土地的则向公众出售。一般来说秋冬季是农场上市出售的季节，因为春夏是农业种植的黄金季节，即便春天就到退休年龄，也会熬到秋冬将收成兑现后才将农场出售，甚至拖到第二年秋收后出售。这并不是农民嫌退休金少的原因，一般农民退休后每年能拿到5至10万美元不等的退休金，足够维持退休后高品质生活，但拖后卖出的真正原因除了避免不必要的损失外，还与农民对土地的依恋情结有关！这也就是为什么城市里的房产频繁倒手，而乡村庄园倒手率低得多的内在原因。

真正高产优质良田市场很走俏，相当一部分不等公开发售，就被邻居兼并了。为了满足华人对拥有大片农田的渴望，本栏目特推出农场“期货”，主要在春夏季应市，秋冬季交割。说白了这里说的“期货”，就是交割时间比合同签订时间晚半年至一年左右的地产交易。英文称交割时间为Close time, 正常交割时间通常在合同签订后10天至2个月，但地产交易法并没有为长时间滞后交割的地产定义一个“期货”的概念，这个概念纯粹是唐人公社私定的，或者我们自己对地产所做的分类。其实您大可不必跟“期货”两字较真，就当是普通地产交易就行，只不过交割时间要等到现业主短期的收成入袋为安而已。

跟普通地产交易一样，合同OFFER生效后，您只需付少量定金即可，尾款等交割日结清。对买家的好处是，如果半年后市场行情上涨后，您仍然只需按OFFER定的价格成交。另一个特点是，此类地产因卖家不能马上交割，故不适合在加拿大地产MLS网上公开交易，只好私售，唐人公社充当双方交易的撮合人。

其实由于农村地大的原因，试想一下面积相当于北京大小的土地，如果平均每家300亩土地，做道简单算术题就知道最多只能倒手1500次，也就大抵相当于城市小区一个高层楼盘的业权单元数而已，因而请买家珍惜每次宝贵的交易机会！有时候机会错过很难再次碰到。

秋冬季节挂上地产网MLS的农田，如果到了来年开春还未出售，绝大多数卖家会暂时撤下广告，再种一茬庄稼，等下一个秋冬季节再上市，或私卖给邻居。

因此处仅列出肥沃的高价值农田，不建议只想圈块地休闲的玩家问津。又因大中型农场交易是件非常严肃的事情，我们仅对注册会员提供更详细资料以及经纪服务。

下面是部分期货农场：

1、威廉伯格村6000亩（1000英亩）中型农场，距离首都45分钟车程，业主夫妻今年2月份已退休，最后一茬庄稼（大豆、玉米）今秋收完后，即可处分该农场。计划留给5个在外工作的孩子每人600亩，原农场上的房子、谷仓、金工车间等单独以30亩划出，其余约3000亩出售，现正提交政府土地细分切割计划，估计下月底可以拿到切割批文，拟今年11月份交割给买家。因子女不以农为生，故留给他们的是森林以及低质牧草地，外售的3000亩土地为优质良田，大部分有地下排涝管网，要价仅150万元，宅基地30亩带豪华装修的房子（实用面积350平方米）以及谷仓等要价24万元。

自己即便不种地，租出去可轻易拿到每年15万以上的租金。

原地主雇佣2人，因而如果您接手后，至少雇佣一人，即可获得企业家移民资格，无需走申请手续繁琐的农场主自雇移民，当然您若不愿意为本地就业作贡献，按自雇移民办理也能绝对能成功。

2、因克门村1400亩小型农场，离首都35分钟车程，业主夫妻去年11月份已退休，最后一茬大豆今秋收完后，即可交割农场。带精密施工的地下排涝管网的一级农田，靠河流灌溉有保障，要价仅65万元。打算留下房子自住，已经切割出12亩包含房子的宅基地，其余的农田呈”凹”字形。

出租此地的市场租金价约为每年7万元。

此地不宜办理企业家移民，因为规模不大，雇请别人种划不来，但可办理自雇移民。

关于农地价值评估，参见常见问题解答---农业土地价值如何评估？

查看现货休闲农场请返回父菜单：待售休闲农场

最新消息：上面两幅地已经卖掉，请勿再来信查询。以后如有新盘，敬请关注。2009-3-5

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